La recente sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, numero 550 del 17 febbraio 2025, offre un’interessante occasione di approfondimento sulla validità della convocazione dell’assemblea condominiale e sulle conseguenze dell’omessa regolare notifica ai condòmini. La questione si inserisce nel più ampio contesto della disciplina delle deliberazioni assembleari prevista dagli articoli 1136 e 1137 Codice civile, nonché delle norme del Codice di procedura civile che regolano l’impugnazione delle decisioni condominiali. La regolare convocazione è un presupposto fondamentale per la validità delle decisioni assembleari e per garantire il diritto dei condòmini alla partecipazione attiva nella gestione del condominio.

Invalidità della delibera per firma falsa sull’avviso di ricevimento

Nel caso in esame, la condomina impugnante ha disconosciuto la firma apposta sull’avviso di ricevimento della raccomandata con cui l’amministratore l’aveva formalmente convocata. La questione posta all’attenzione del Tribunale riguardava, quindi, la legittimità del disconoscimento della firma e la conseguente ammissibilità della prova grafologica.

In linea con l’orientamento della Cassazione, il Tribunale ha chiarito che, trattandosi di atto privatistico e non di notifica giudiziaria, il disconoscimento della firma poteva essere fatto senza necessità di querela di falso (Cassazione 2777/2025). La consulenza grafologica disposta dal giudice ha confermato che la firma sull’avviso di ricevimento non apparteneva alla condomina, dimostrando così l’irregolare convocazione dell’assemblea. La validità delle notifiche postali, infatti, è un aspetto cruciale nella gestione condominiale, e l’uso improprio di queste procedure può costituire un grave pregiudizio per il diritto di partecipazione.

Profili processuali: onere della prova e impugnazione delle delibere

L’azione di impugnazione delle delibere condominiali è soggetta al termine perentorio di trenta giorni, ai sensi dell’articolo 1137 Codice civile Il condomino che si ritenga leso ha l’onere di dimostrare la mancata convocazione e l’incidenza della stessa sulla sua possibilità di partecipare alle decisioni assembleari. Tale onere probatorio implica la necessità di produrre elementi oggettivi, come documentazione attestante la mancata ricezione dell’avviso di convocazione.

Nel caso concreto, la condomina ha assolto tale onere producendo la documentazione relativa alla falsa sottoscrizione dell’avviso di ricevimento. La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che l’onere della prova in tema di validità delle delibere incombe su chi contesta la regolarità della convocazione (Cassazione 1225/2017). Tuttavia, l’amministratore deve dimostrare l’avvenuta regolare convocazione qualora la stessa venga contestata, altrimenti la delibera è annullabile.

Annullabilità della delibera e responsabilità dell’amministratore

L’annullamento della delibera per vizio di convocazione incide direttamente sulla sua efficacia. Inoltre, ai sensi dell’articolo 64 disposizioni attuative Codice civile, l’amministratore di condominio è tenuto a garantire la corretta convocazione dell’assemblea. Un’eventuale negligenza nell’espletamento di tale compito può costituire motivo di revoca per giusta causa, ai sensi dell’articolo 1129 Codice civile. L’amministratore che ometta di adempiere correttamente agli obblighi di convocazione può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dai condòmini che abbiano impugnato la delibera (Cassazione 7233/2019).

In alcuni casi, laddove l’irregolarità nella convocazione sia stata intenzionale e abbia arrecato un danno economico, il condomino leso può agire per il risarcimento ex articolo 2043 Codice civile, provando il danno subito che potrebbe consistere nella mancata possibilità di esprimere il proprio voto su decisioni economiche rilevanti per il condominio.

Conclusioni e impatti pratici della sentenza

Questa pronuncia conferma l’importanza del rispetto delle procedure di convocazione delle assemblee e rafforza il principio secondo cui il diritto di partecipazione dei condòmini non può essere compromesso da irregolarità formali. L’orientamento giurisprudenziale in materia è volto a tutelare il principio democratico nelle assemblee condominiali e a garantire la trasparenza nelle decisioni collettive.

Per gli amministratori, la sentenza rappresenta un chiaro invito a verificare scrupolosamente la correttezza delle notifiche e a garantire un’adeguata tracciabilità delle convocazioni. Per i condòmini, si tratta di un utile precedente per comprendere le azioni a tutela della loro partecipazione e dei loro diritti assembleari. È fondamentale che ogni atto dell’amministrazione condominiale sia documentato con precisione e che vi sia sempre una possibilità di verifica, per evitare contenziosi e garantire un corretto funzionamento della vita condominiale.