Con la sentenza n. 7489 del 20 marzo 2025, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione torna a riflettere sul rapporto tra efficacia soggettiva del giudicato formatosi contro il condominio e diritto del singolo condomino subentrato dopo la delibera assembleare di far valere la propria estraneità al debito in sede esecutiva.
Il caso trae origine dall’opposizione a precetto proposta da un condomino che aveva acquistato l’immobile nel 2010, successivamente alla delibera del 2005 che aveva approvato i lavori straordinari. L’azione esecutiva era stata fondata su una sentenza del 2016, ottenuta dall’impresa esecutrice contro il condominio, che lo condannava al pagamento del corrispettivo per l’appalto.
Il Tribunale accoglieva parzialmente l’opposizione, mentre la Corte d’Appello la rigettava, ritenendo che la sentenza valesse anche nei confronti dell’attuale condomino, in quanto partecipe del condominio al momento dell’instaurazione del giudizio di merito.
La Cassazione, invece, cassa la sentenza d’appello, affermando un principio sostanziale: la sentenza emessa contro il condominio non spiega efficacia esecutiva automatica nei confronti del singolo condomino che possa validamente eccepire la propria estraneità al debito.
L’inquadramento normativo
Ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. La giurisprudenza – da Cass. n. 11199/2021 a Cass. n. 21094/2023 – ha chiarito che l’obbligazione condominiale nei confronti dei terzi per lavori straordinari sorge in capo a chi era condomino al momento della delibera. Il subentrante, salvo patto interno, non è tenuto verso i terzi per obbligazioni già sorte.
La questione affrontata dalla Cassazione riguarda però il diverso piano dell’efficacia soggettiva del giudicato nei confronti del condomino, qualora il processo contro il condominio sia stato introdotto quando egli era già parte del condominio. In linea generale, infatti, la giurisprudenza (Cass. n. 12911/2012; Cass. n. 4436/2017) riconosce che la sentenza ottenuta contro il condominio, ente sfornito di personalità giuridica, faccia stato anche verso i singoli condomini, i quali possono essere destinatari dell’azione esecutiva.
Le ragioni della Corte
La Suprema Corte, però, distingue opportunamente tra efficacia del titolo e opponibilità di eccezioni personali: se è vero che la sentenza può essere eseguita nei confronti dei condomini, essa non preclude al singolo il diritto di far valere, in sede di opposizione esecutiva, la propria estraneità soggettiva al debito, qualora tale eccezione non fosse deducibile nel giudizio di merito.
Il nodo risiede nel limite oggettivo e soggettivo del giudicato: l’amministratore, pur avendo rappresentanza ex art. 1131 c.c., non può veicolare difese personali riferibili ai singoli condomini. Né il condomino può intervenire nel processo con legittimazione propria: egli può solo proporre intervento adesivo dipendente (Cass. n. 7053/2024), posizione processuale, come noto, che non consente domande o eccezioni autonome.
Pertanto, negare al condomino la possibilità di far valere l’eccezione in sede esecutiva significherebbe escludergli ogni tutela, imponendogli il pagamento di un debito mai contratto, per poi costringerlo ad agire in ripetizione contro il venditore. Una soluzione che la Corte definisce in contrasto con il diritto costituzionale di difesa (art. 24 Cost.).
La deroga al principio di immutabilità del titolo
In via generale, l’opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c. consente di dedurre solo fatti sopravvenuti alla formazione del titolo. Tuttavia, la Corte precisa che nel caso del condomino subentrante, l’eccezione di estraneità – pur preesistente – non era deducibile nel giudizio di cognizione e pertanto può essere fatta valere in fase esecutiva.
Il precedente si inserisce nel solco di Cass. n. 3716/2020 e Cass. n. 3277/2015, le quali avevano già ammesso l’opponibilità in sede esecutiva di fatti preesistenti al titolo, purché non deducibili prima. Il principio qui rafforzato è che l’esecuzione forzata non può divenire strumento di compressione dei diritti sostanziali non tutelabili altrimenti.
Considerazioni finali
La Cassazione afferma dunque che: «La sentenza di condanna pronunciata nei confronti del condominio costituisce titolo esecutivo anche verso i singoli condomini, ma non preclude loro la possibilità di eccepire, in sede di opposizione a precetto, la propria estraneità soggettiva al debito, ove tale difesa non fosse deducibile nel giudizio di merito».
Il principio testè affermato tutela non solo il singolo acquirente, ma garantisce un corretto equilibrio tra efficacia del giudicato, ruolo dell’amministratore e diritti individuali. La decisione rappresenta un riferimento essenziale per avvocati, amministratori e giudici nella delicata materia dell’esecuzione nei confronti dei condomini subentranti, restituendo centralità al concetto di responsabilità personale nel contesto collettivo della gestione condominiale.
